Immobili, compravendite stabili
Prezzi giù, più domande d'affitto

Sarà in vendita in edicola dai prossimi giorni l'Osservatorio Fiaip dei prezzi degli immobili di Bergamo e provincia (Terra Nova Editore SpA), patrocinato da Regione Lombardia, Provincia, Comune e Camera di Commercio di Bergamo, e (da quest'anno) anche dal Consiglio notarile bergamasco.

L'Osservatorio dal 1984 è un'opera indispensabile per orientarsi nel mercato immobiliare locale, attraverso una rilevazione puntuale dei prezzi del reale venduto. La città è stata suddivisa in 43 quartieri, mentre per la provincia si è proceduto alla rilevazione di tutti i 244 comuni che la compongono.


MERCATO IMMOBILIARE - ANDAMENTO E PREVISIONI 2011

Sono ancora in discesa i prezzi nel 2010: tende a normalizzarsi il numero degli immobili messi in vendita, nel residenziale si attenua il calo dei prezzi a -7%, transazioni in contrazione del 3,8%. Gli agenti immobiliari prevedono che il calo dei prezzi potrà favorire un aumento di compravendite e locazioni e una lenta e progressiva fluidificazione del mercato. Scendono ancora i prezzi medi delle compravendite nel 2010.

Secondo il Report dell'Osservatorio previsionale Fiaip Bergamo le compravendite immobiliari fanno registrare un andamento medio dei prezzi in calo del 7% per le abitazioni. I valori si attestano invece al -10% per il commerciale, -13,33% per il segmento direzionale e -12,78% per i capannoni, segno di ancor scarsa vivacità del settore terziario e produttivo, che tuttavia sta recuperando posizioni rispetto alla stasi totale del 2009.

Il 56,11% degli acquirenti bergamaschi comprano casa con il mutuo, percentuale che sale al 92,25% nel segmento degli extracomunitari. Il 31,89% degli acquirenti permuta la sua abitazione. Le previsioni per il 2011 indicano timidi segnali di ripresa e un miglioramento per le compravendite ad uso residenziale.

Compravendite
In generale, il mercato indica nel 2010, rispetto all'anno precedente, un andamento dei prezzi in diminuzione del 7% per il residenziale . Performance più deludenti invece per il commerciale (- 10%), per gli uffici (-13,33%) e per i capannoni (-12,78%). Si tratta di segmenti direttamente influenzati dalla congiuntura economica ancora critica seppur in lento miglioramento., che determina una stagnazione della domanda. Per quanto riguarda il numero delle transazioni si rileva una diminuzione percentuale che varia dal -3,8% delle abitazioni (in netto miglioramento rispetto al 2009) fino al -11% dei negozi e al -10,56% per i capannoni. Fanalino di coda per gli uffici anche per numero di compravendite, attestate al -15,67%.

Da registrare la lenta normalizzazione del mercato, con il 56% delle rilevazioni di aumento della domanda di abitazioni e stabilità dell'offerta: si spera che questo dato segni la fine del trend negativo che ha ingessato il settore immobiliare dal 2007. Aumenta nel 2010 l'interesse per le abitazioni nuove o ristrutturate (insieme fanno il 51,37% del reale venduto), tengono gli alloggi usati in buono stato (40% delle transazioni residenziali), mentre si ritaglia una nicchia il mercato degli immobili da ristrutturare (8,64%).

Il tempo medio di vendita degli immobili ad uso abitativo si conferma tra i 6 e i 9 mesi per il 42,78%. Ancora alta la percentuale di coloro che ricorrono al sistema creditizio: più della metà delle compravendite concluse (56,11%) avviene con il ricorso ai mutui, mentre aumenta la quota di chi compra esclusivamente con mezzi propri (12%) e permutando il suo vecchio alloggio (31,89%). Nel segmento degli acquirento extracomunitari, torna ad aumentare la quota di chi compra casa con il mutuo, attestata al 92,25%, segnale di una cauta ripresa delle erogazioni da parte del sistema bancario.

Locazioni

Il mercato delle locazione vede un rallentamento dei prezzi, seppur attenuato rispetto a quello registrato nel 2009: si tratta di una flessione dell'4,67% per il comparto abitativo, mentre per il commerciale la diminuzione é stimata al 8,13%. Rispetto al 2009 il mercato delle locazioni indica, per il comparto residenziale, un aumento della domanda dovuta alla difficoltà ad accedere ai mutui per acquisto, mentre l'offerta rimane stazionaria. Per la prima volta dal 2007 si registra un lieve aumento del numero dei contratti residenziali (+2,56%) dovuto al plafonamento dei canoni da parte dei proprietari - locatori.

I contratti di locazione risultano in contrazione anche per negozi (-6,88%) e capannoni (-4,33%), mentre si riscontra una flessione dei contratti ancora più sensibile per gli uffici (-8%). Per le locazioni i tempi medi per affittare un immobile ad uso abitativo si attestano prevalentemente su un periodo da 1 a 3 mesi, in diminuzione rispetto al dato rilevato nel 2009. La tipologia residenziale regina della locazione è il bilocale (57,73%), seguito dal trilocale (25,45%), ubicato in zone centrali (39.09%) o semicentrali (30,91%).