Mercato immobiliare, giù i prezzi
Ma le vendite sono ancora ferme

È ancora con il segno meno il mercato immobiliare bergamasco. Secondo una ricerca resa nota da Ascom, il numero delle compravendite residenziali nel 2010 è calato dell'8.9% in città, del 5.5% negli altri Comuni. In totale il decremento delle vendite è del 5.8%. E' negativo anche il valore del mercato non residenziale: -1.1% nel capoluogo cittadino, -11.4% negli altri comuni, per un tatale di 16.82 immobili venduti nel 2011(-9.8%).

Per quanto riguarda i prezzi delle abitazioni, calano i costi degli immobili sia in città - dove tengono solo gli edifici in centro e in Città Alta - sia in provincia. Le quotazioni sono in discesa (-2.2% in zona semicentrale, -5.5% in zona periferica della città) con un rialzo dell'1.1% in centro. In provincia il calo dei prezzi è del 3.4%: qui tengono le quotazioni del segmento del nuovo e dell'offerta di qualità. Ferma la domanda a scopo di investimento.

Ma cosa si copra a Bergamo? Più abitazioni di dimensioni medie e meno monolocali e abitazioni grandi. A cercare un nuovo nido sono soprattutto famiglie senza figli (34%) che hanno a disposizione una media di 160 mila euro e puntano a una zona periferica ma vicina ai servizi, ma anche famiglie con figli (28%) che preferiscono un trilocale o quadrilocale con una media di spesa di 220 mila euro, optando per la zona centrale. I monolocali sono i preferiti ovviamente dei single: per loro la media di spesa si aggira intorno ai 120 mila euro.

Un capitolo a parte gli affitti: a fronte di un'offerta che resta molto alta, si conferma l'aumento del numero dei contratti di affitto, segnale di consolidamento della ripresa del mercato della locazione. Dopo quattro anni consecutivi di calo dei canoni, si registra la sostanziale stabilità dei canoni. Non mancano casi di aumento per soluzioni di medio grandi dimensioni, di qualità e in area centralissima. Resta prioritaria per i proprietari l'esigenza di selezionare conduttori affidabili e solvibili, anche riconoscendo sconti sul canone. I canoni di locazione sono stabili, con una leggera diminuzioni tra lo 1% e il 2,0%. I prezzi di locazione sono in diminuzione nei principali paesi della provincia, con una riduzione media tra lo il 2% e il 5% rispetto ai valori del 2010. In città, i prezzi medi si aggirano dai 420 euro mensili in zona residenziale per un bilocale arredato ai 650 euro mensili per la stessa superficie ma in Città Alta.

Tiene il numero delle compravendite dei box, dopo tre anni di calo anche significativo. Se da una parte calano le vendite di abitazioni, anche quelle con box, dall'altra aumentano gli acquisti di singoli box,come fattore di qualità e di incremento del valore dell'immobile. In diminuzione i valori di compravendita che avevano toccato punte significative. Calano il numero delle locazioni e i valori degli affitti dei box che, per effetto della crisi e per molti, resta un lusso insostenibile. Il mercato dei posti auto resta molto variabile, con aree (cittadine e dei principali centri della provincia) in cui i prezzi sono stabili ed altre zone con valori in forte diminuzione per l'eccesso di offerta. I fattori che incidono sull'andamento dei prezzi sono la scarsa offerta di posti auto nelle aree di maggior pregio residenziale; l'assenza di parcheggi pubblici o privati in aree centrali e la crescita della domanda di box a scopo di investimento. Per farsi un'idea di prezzo, si passa dai 40 mila euro per un garage nella zona della Conca d'Oro ai 70 mila per un psoto in centro, fino ai 100 mila euro in Città Alta. Altri prezzi in provincia: 22 mila euro a Ponte San Pietro, 25 mila euro a Treviglio, 28 mila euro a Sarnico.

La crisi del settore, poi, ma anche la crisi economica, riduce i prezzi di vendita dei negozi (-6.4% in città, -4.6% in provincia), consolidando anche la diminuzione dei canoni (-4.2% in città, -3.8% in provincia). Il mercato è ancora movimentato dalla domanda, per negozi nuovi e di pregio commerciale (localizzati nelle aree primarie del centro storico e nei centri commerciali) e dalle ubicazioni di elevata visibilità poste sulle arterie principali. La crisi restringe però le aree di interesse e malservite per mobilità e parcheggi mentre le ubicazioni secondarie scontano altresì la riduzione della domanda per attività marginali, etniche e di servizi. Si consolida il segno meno nei canoni di locazione, con cali evidenti soprattutto in città, dove gli affitti hanno raggiunto livelli insostenibili.

Più stabili invece i prezzi di compravendita degli uffici: -0.6% in città, -1.2% in provincia. Dopo anni di leggera crescita, da tre anni si registra un calo dei prezzi di compravendita, più marcato in provincia rispetto alla città, soprattutto nelle aree del territorio a forte vocazione industriale. Calano i canoni di locazione soprattutto in città, dove avevano raggiunto livelli molto elevati (-4.9%). È l'effetto della bassa qualità degli immobili offerti in locazione, che riduce l'appetibilità per il trasferimento di imprese e professionisti. Il mercato regge per l'offerta (limitata) di uffici di alta qualità che resta molto ambita da imprese desiderose di localizzarsi a Bergamo (e vicina ad Orio al Serio).

Ultima categoria di studio i capannoni: in diminuzione il numero delle compravendite registrate, nonostante l'offerta resti stabile. Il calo più pesante si registra nel numero delle locazioni, dove la domanda si mantiene debolissima. Dopo un biennio di aumenti contenuti dei valori nella compravendita e nella locazione, da due anni si registra una diminuzione dei prezzi e degli affitti (-2 e -4.4%). La riduzione è più marcata in provincia dove, dall'avvio della crisi, i tempi medi di vendita si sono allungati e lo sconto concesso fortemente aumentato. Restano le medie e grandi dimensioni a movimentare il mercato, relative a scelte di investimento e di razionalizzazione di imprese medio grandi. Anche per gli immobili industriali esiste un forte divario tra il pregio e la qualità richiesta e quella offerta, soprattutto per il segmento del non nuovo, che incide sul calo delle locazioni e trova sfogo in canoni in diminuzione.

Le previsioni? Dipende da che punto di vista le guardiamo. Se il numero delle locazioni tenderanno a crescere, quello delle compravendite resterà stabile e le analisi parlano di una diminuzione dei prezzi. Un dato che accontenta sicuramente chi è alla ricerca di una casa, ma che scontenterà ovviamente chi punta a vendere gli immobili.

Per maggiori info e dettagli è in edicola il «Listino dei prezzi degli Immobili di Bergamo e provincia 2011», la guida alle compravendite immobiliari curata dai mediatori immobiliari di Fimaa-Ascom e dal Collegio dei geometri e Geometri laureati di Bergamo con il patrocinio di Regione Lombardia, Provincia di Bergamo, Comune di Bergamo, Camera di Commercio, Università degli Studi di Bergamo, Adiconsum e Appe. Il volume, alla sua 17sima edizione, è pubblicato in 8mila copie e viene distribuito nelle edicole di Bergamo e provincia al prezzo di 18 euro. Quest'anno il borsino si arricchisce della piena collaborazione dell'autorevole Collegio dei Geometri e dei Geometri laureati della provincia di Bergamo, che hanno collaborato nell'aggiornamento dei valori e nella stesura dei coefficienti di stima degli immobili. L'edizione 2011 risulta, così, ancora più precisa e attendibile.

Come ogni anno, il Listino dà un quadro completo sull'andamento del mercato indicando tutte le quotazioni per la compravendita e la locazione di appartamenti, box, uffici, negozi e capannoni, della città e dell'intera provincia. Anche in questa edizione l'analisi più completa - corredata da mappe - viene offerta per i prezzi di compravendita in città e nei centri più importanti: Albino, Caravaggio, Clusone, Dalmine, Ponte San Pietro, Romano di Lombardia, San Pellegrino Terme, Sarnico, Seriate, Trescore e Treviglio. Per la città e i centri principali la suddivisione dei valori avviene in tre sezioni: nuovi o ristrutturati, recenti (5-20 anni) e semirecenti (20-40 anni) e da ristrutturare.