La casa più cercata? Ristrutturata e signorile

«Nessuna bolla speculativa sui prezzi degli immobili – dichiara Gianfederico Belotti, presidente provinciale Fiaip, Federazione italiana agenti immobiliari, nel corso dell’annuale presentazione del borsino dei prezzi degli immobili di Bergamo e provincia – l’aumento dei valori infatti è sostenuto dal preponderare della domanda sull’offerta. I dati relativi al volume di compravendita degli immobili nel 2004 confermano che non ci sono investimenti alternativi a quello della casa e questo i bergamaschi l’hanno capito da tempo. Il mercato immobiliare della nostra provincia gode di ottima salute – sottolinea Belotti – tant’è vero che il valore delle transazioni ha sfiorato quota 2 mila milioni di euro contro i quasi 1.800 del 2003. Più di tre quarti delle compravendite sono avvenute nei comuni della provincia, mentre il solo capoluogo si è attestato a quota 22,5%».

«La domanda di immobili in città – commenta Giuliano Olivati, vicepresidente provinciale Fiaip – si è polarizzata sulle classiche “blue chips”, cioè le zone centralissime e/o di pregio come viale Vittorio Emanuele e via Locatelli, i borghi storici, la zona ospedale-piscine, Valtesse e le ville del quartiere Finardi. In queste zone gli apprezzamenti di valore hanno raggiunto l’8% confermando il fascino esercitato dalle ristrutturazioni di qualità e dagli immobili in stabili signorili». Nella zona Conca d’Oro, ad esempio, si va da un minimo di 2.950 euro al metro quadrato per un appartamento nuovo ad un massimo di 3.850 euro, mentre per una soluzione da ristrutturare i prezzi oscillano dai 1.250 ai 1.700 euro sempre al metro quadro. Al quartiere Finardi prezzi leggermente inferiori, ma ci vogliono comunque 2.200 euro come minimo per un appartamento nuovo, fino a un massimo di 2.800 euro al metro quadro. Anche per i borghi storici i prezzi sono mediamente intorno ai 2.000-2.400 euro al metro quadrato per un appartamento nuovo. I prezzi in queste zone si dimezzano, ma solo per gli immobili da ristrutturare. Per trovare prezzi inferiori, ma non di molto, bisogna andare in zone come Longuelo o Loreto dove i prezzi vanno da un minimo di 1.750 euro al metro quadrato a un massimo di 2.300 euro per una soluzione abitativa nuova. Anche qui prezzi dimezzati se si va su un appartamento da ristrutturare. «Ottima anche la performance della periferia – conclude Olivati – dove arriviamo a un 5-7% di incremento. Un discorso a parte merita Città Alta con un mercato rarefatto per numero di compravendite e caratterizzato da valori autonomi e decisamente superiori a quelli di Bergamo bassa».

Secondo l’analisi dell’Osservatorio Fiaip, il settore residenziale copre circa l’80% del mercato immobiliare bergamasco, mentre la tipologia di clientela più attiva è quella di chi cambia casa in cerca di soluzioni con superfici più ampie, infatti nella nostra provincia l’86% delle famiglie possiede l’abitazione in cui abita. Variegata anche la gamma delle tipologie richieste, anche se i tagli più ricercati sono i bilocali con un buon rapporto superficie-prezzo. I monolocali, quasi introvabili, sono richiestissimi dagli investitori. La previsione a 12 mesi fatta dalla Fiaip è quella di una forte tenuta dei valori, con un notevole vantaggio per quei comuni serviti dall’Atb dove è forte la richiesta delle giovani coppie. Oltre al borsino, la Fiaip ha presentato uno studio monografico condotto da Massimiliano Serati e Sergio Zucchetti, docenti all’Università Cattaneo di Castellana, in merito all’andamento presente e futuro del mercato immobiliare provinciale. Dallo studio presentato nella sede del Credito Bergamasco, emerge che le previsioni per il 2005 rivelano un rallentamento del processo di crescita dei prezzi con tassi annuali che si collocano per la maggior parte dei comuni tra il 2,5 e il 5%, segno che il mercato sta entrando in una fase più «fredda» rispetto al passato.

(23/04/2005)