Voglia di casa sui monti della Bergamasca. Ma nove su 10 sono turisti

Quando il caldo si ferma sull’asfalto, sulle Orobie si cercano finestre aperte, prati verdi e un balcone dove la sera torni a fare fresco. Dove respirare, soprattutto d’estate. E così le case delle valli bergamasche, rimaste inutilizzate o chiuse dietro al cartello «vendesi», hanno ricominciato ad andare a ruba.

Prima la pandemia e il lockdown, ora a spingere gli acquirenti è soprattutto il sogno di un luogo tranquillo dove trovare rifugio dal termometro bollente. Sta di fatto che – per un motivo o per l’altro – dal 2020 a oggi le richieste di abitazioni nelle terre alte non hanno mai smesso di crescere. Ma se la montagna è tornata in auge, non è detto che a tornare siano anche gli abitanti.

Bilocali a 50-60mila euro

Il mercato immobiliare ha una sua geografia, ma con prezzi e dinamiche tutto sommato omogenee. Un bilocale con ingresso indipendente, camino e spazi esterni – la maggior parte sono abitazioni degli anni Settanta, rinfrescate negli anni – viene venduto a 50mila euro, massimo 60mila. «È la soluzione abitativa più richiesta, la tipica “sindrome della famiglia da Mulino Bianco”», racconta Paola Pedrali, componente dell’Osservatorio Valore Casa&Terreni e titolare dell’agenzia Continental Immobiliare nella Valle Brembana. Qui, come nel resto delle valli bergamasche, in particolare, nell’ultima stagione, si è registrato un boom acquisti di case.

I dati Uncem

Un fenomeno che – a un primo approccio – potrebbe rientrare nel «neopopolamento della montagna» raccontato dal Rapporto Montagne Italia 2025 di Uncem, secondo cui tra il 2019 e il 2023 il saldo migratorio dei 3.417 Comuni montani italiani (soprattutto del Nord e del centro) è stato positivo per 99.574 residenti. A questi si sono aggiunti circa 35mila nuovi residenti nel solo 2024.

La mappa

Ma c’è una parola che va maneggiata con cautela: «residenti». Perché dietro a ogni porta non per forza c’è un abitante stabile, così come essere iscritti all’anagrafe di un Comune non significa necessariamente viverci per dodici mesi all’anno. Qui la chimera della nuova montagna si scontra con la disillusione: e il mercato immobiliare delle Orobie racconta, almeno per ora, una storia in parte diversa, dove a fare da protagonisti – a parte casi isolati – sono quasi esclusivamente i turisti. Stranieri, ma soprattutto italiani. Le seconde case pesano per l’85%, in alcune aree il 90% delle richieste di acquisto.

In Valle Brembana

In Valle Brembana «Piazzatorre e Santa Brigida sono le più gettonate, perché offrono la seconda stagione», continua Pedrali. Ma anche Olmo, in misura minore Averara e Cusio, almeno per gli italiani. Gli stranieri invece – maltesi, polacchi, mentre la richiesta dalla Francia è notevolmente diminuita – «preferiscono le zone attorno a Piazza Brembana perché, arrivando da Orio, non avendo sempre l’auto si muovono con i mezzi». Cinquantamila, massimo 60mila euro, è il prezzo medio che l’acquirente – dalla coppia di anziani alle famiglie con bambini – arriva a spendere. Esiste un mercato di nicchia, con soluzioni abitative da 100-200mila euro, ma l’offerta è molto più limitata.

Gli stessi numeri si registrano a Foppolo, dove Roberto Adobati di Vallicasa, nei primi nove mesi dell’anno, può tracciare un bilancio positivo. «C’è stata una grossa percentuale di rialzo delle vendite dopo il Covid, poi è andata ad affievolirsi, ma da lì è stato sempre positivo: a cambiare sono state le motivazioni, perché le persone ora pensano non alla pandemia ma ai 40 gradi in città».

«Si vende anche in 1-2 giorni»

Spostandosi in Valle Seriana, il mercato è ancora più vivace. A Castione della Presolana Roberto Migliorati, titolare dell’omonima agenzia immobiliare, parla di «un’impennata delle richieste: in alcuni fine settimana siamo arrivati a 15 appuntamenti e, in determinate situazioni, un immobile può essere venduto nel giro di uno o due giorni». Castione, Bratto e Dorga sono tra le zone di punta, anche perché offrono servizi sufficienti per una permanenza prolungata. E corre anche il mercato degli affitti, con un boom di richieste già ora per la prossima stagione estiva.

L’identikit di chi resta: coppie di pensionati – Milano è la provenienza ricorrente – in cerca di aria, prezzi ragionevoli e tranquillità. E giovani famiglie che possono godere della flessibilità dello smart working

Ma bisogna fare i conti con la realtà. In proiezione, presto a finire non saranno tanto le disponibilità degli appuntamenti quanto quella delle case stesse. Tradotto: «La domanda sta diventando molto più alta dell’offerta; il che vuol dire che con meno case il prezzo salirà», dice Francesco Pasinetti, anche lui componente dell’Osservatorio e titolare di Progetto Casa.

In Valle di Scalve

Il copione si ripete nella più piccola Valle di Scalve. «Prima - spiega Giambattista Duci della Scalve Immobiliare - avevamo tante famiglie che, tra impegni e figli che non utilizzavano le case, decidevano di metterle in vendita. Ora, con l’aumento delle temperature, se la tengono». Qui Schilpario, Colere e Vilminore sono i luoghi prediletti, più serviti rispetto alle frazioni.

Un 10-15% arriva per restare

Ma c’è anche quel 10, a volte 15%. Quello di chi arriva per restare. E in questo caso l’identikit è ben chiaro: coppie di pensionati – Milano è la provenienza ricorrente – in cerca di aria, prezzi ragionevoli e tranquillità. E ancora giovani famiglie che possono godere della flessibilità dello smart working.

Pensionati e giovani famiglie

La casa in valle diventa così una sorta di assicurazione sulla qualità della vita, dove trascorrere periodi sempre più estesi dopo la pensione o crescere i propri figli lontano dal caos. Ma le persone che lasciano il proprio tetto in città e si trasferiscono stabilmente in montagna restano una componente minoritaria. Le terre alte, oggi, vivono soprattutto di turismo.

I Comuni sono già attrezzati con l’accoglienza, i servizi non mancano, ma – a parte qualche tentativo isolato, volto a creare posti di lavoro attivi e a incentivare le ristrutturazioni e il riuso – rimane la montagna delle seconde case. Il che apre anche una questione di custodia dell’identità della montagna, delle sue tradizioni e dello sviluppo del territorio. In mezzo agli interrogativi il dato positivo comunque c’è. La montagna è tornata ad attirare persone e capitali. Resta da capire se il trend cambierà e se questo ritorno, in futuro, si tradurrà anche in nuovi abitanti.