Casa, crollo dei mutui: -44 %
A Bergamo prezzi giù del 6,6%

La casa resta un desiderio prioritario, anche in un periodo difficile come quello vissuto negli ultimi mesi, caratterizzati da un generale clima di incertezza. Il peggioramento del quadro economico italiano e l'inasprimento della selettività del sistema bancario hanno frenato la ripresa del mercato immobiliare anche negli ultimi mesi, durante i quali il ridimensionamento dei prezzi e delle transazioni immobiliari ha raggiunto la percentuale  più elevata dal 2007.

Le banche hanno incrementato gli spread per compensare l'aumentato costo di raccolta del capitale, hanno introdotto criteri più restrittivi per l'accesso al credito e hanno diminuito l'importo finanziabile (ora compreso tra il 60 e il 70% del valore dell'immobile).

Così nel primo trimestre 2012 le famiglie in Lombardia hanno ricevuto finanziamenti per l'acquisto dell'abitazione per 1.673,98 milioni di euro: questo significa un sostanziale -44,01% rispetto allo stesso trimestre del 2011 (per un controvalore di -1315,93 mln di euro).

I dati sono stati illustrati dal Gruppo Tecnocasa: ecco in sintesi cosa accade nel mercato immobiliare in terra Bergamasca.

BERGAMO CITTA'
A Bergamo, nella prima parte del 2012, i prezzi delle abitazioni sono diminuiti del 6,6%.

Il centro storico presenta un mercato immobiliare di prestigio che attira acquirenti con una disponibilità di spesa medio alta, si tratta in genere di persone che acquistano in contanti sia per investimento che per utilizzo personale. Gli investitori di solito prediligono comprare bilocali da 50 metri quadrati situati nell'area pedonale dal valore compreso tra 220 e 275 mila €.

Quotazioni in calo nell'area di via Broseta, Ospedale, Longuelo, Piscine – Conca D'Oro e Loreto. Il mercato evidenzia segnali di rallentamento, rimane ampia la distanza tra le richieste dei proprietari e la disponibilità di spesa degli acquirenti e le compravendite vanno a buon fine solamente quando sono i proprietari a rivedere verso il basso le proprie pretese. La domanda proviene quasi esclusivamente da famiglie e da coppie, spesso all'acquisto della prima abitazione.

In difficoltà il mercato immobiliare nell'area di Colognola, Villaggio degli Sposi, Carducci – Moroni e Carnovali – Carpinoni. La distanza tra la richiesta dei proprietari e la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti rimane ampia, anche a causa di una persistente rigidità da parte degli istituti di credito nella concessione dei mutui. In questa area della città ad acquistare sono prevalentemente famiglie, le preferenze si concentrano su trilocali dal valore compreso tra 120 e 140 mila € box compreso.

Quotazioni in ribasso anche nell'area nord-est della città, nei quartieri di Borgo Santa Caterina, Redona, Valtesse e Monterosso. Permane la distanza tra il prezzo richiesto dai proprietari e la disponibilità di spesa dei potenziali clienti, l'offerta immobiliare inoltre è abbondante, i tempi medi di vendita si sono notevolmente allungati e continuano le difficoltà di accesso al credito. La domanda di appartamenti in affitto è eterogenea e proviene da single, coppie, famiglie e lavoratori trasfertisti (spesso insegnanti).

BASSA VAL CAVALLINA
Un generale ribasso delle quotazioni immobiliari si registra nell'area della Bassa Val Cavallina (-8,7%), zona che si sviluppa ad est della città di Bergamo e comprende, tra i comuni più importanti, Trescore Balneario e Cenate Sotto.

Trescore Balneario è il comune più importante di questa macroarea della provincia bergamasca. La parte centrale è caratterizzata da soluzioni storiche in alcuni casi di epoca romanica. Si tratta di un paese che negli ultimi semestri si è sviluppato molto, sono state costruite infatti sia soluzioni indipendenti sia appartamenti in classe energetica A e B. Numerose richieste si registrano nel comune di Cenate di Sotto, dove negli ultimi anni in zona Piscine è sorta un'area prestigiosa composta da ville ed appartamenti in villa con valori compresi tra 1800 e 2000 € al mq.

VALSERIANA
Nel primo semestre del 2012 le abitazioni della Valseriana hanno mostrato un andamento tendenzialmente al ribasso. Grazie alla sua vicinanza rispetto a Bergamo, la domanda si concentra maggiormente ad Alzano Lombardo, in particolare nelle zone centrali e in quelle collinari. Albino ha una discreta domanda interna, che si concentra soprattutto nelle zone centrali, dove però ci sono poche abitazioni in vendita. Nell'Alta Valseriana, precisamente nei comuni di Cene, Gandino, Gazzaniga e Legge, il mercato è depresso a causa della difficoltà di accesso, ma anche per le problematiche lavorative che hanno colpito le aziende limitrofe. Una soluzione usata si valuta 1700-1800 € al mq, una di nuova o recente costruzione costa circa 2300 € al mq.

A Gorle e Torre Boldone, comuni all'imbocco della Valseriana al confine con il capoluogo orobico, si è registrato un calo dei prezzi pari al 14,6% e 9,9% durante il primo semestre del 2012, ma fino allo scorso anno i valori avevano sostanzialmente tenuto.

BERGAMO HINTERLAND
La recente crisi economica e le difficoltà di accesso al credito hanno ridotto il budget a disposizione dei potenziali clienti, cosicché si è assistito ad un forte calo dei prezzi per le zone a ridosso del fiume Brembo durante il primo semestre del 2012.

In generale, a seconda del comune di appartenenza, Brembate Sopra, Valbrembo e Paladina registrano valori più alti rispetto agli altri.
Ad Almenno San Bartolomeo è possibile acquistare trilocali di 80-90 mq in ville a 130 mila € se in buone condizioni manutentive, ma il prezzo scende da 110 mila € in sotto se la soluzione è più vetusta.

La zona meno richiesta è Almenno San Salvatore perché più distante da Bergamo (infatti si trova all'imbocco della Valle Imagna); a Paladina, al contrario, c'è una discreta richiesta ma l'offerta è più scarna se non per immobili acquistati nel 2005-2008 a prezzi più alti di quelli attuali, con conseguenti difficoltà di compravendita. Fermo il mercato immobiliare di Seriate nella prima parte dell'anno. Le difficoltà di accesso al credito ed un'alta offerta di immobili nuovi determinano una situazione di stallo.

ISOLA BERGAMASCA
Nel corso del primo semestre del 2012 le quotazioni di Ponte San Pietro, primo comune dell'Isola bergamasca quasi limitrofo a Bergamo, sono scese del 15%. Si mantengono stabili le quotazioni di Calusco D'Adda, Solza, Villa D'Adda e Carvico nella prima parte del 2012.

Prezzi sostanzialmente stabili nei comuni di Terno D'Isola, Chignolo D'Isola, Medolago e Suisio nella prima parte dell'anno. Una lieve contrazione delle quotazioni si registra a Terno D'Isola dove i valori tendono a livellarsi con le valutazioni dei comuni limitrofi.
Si è assistito ad un rallentamento del mercato di Presezzo, Bonate di Sopra e Bonate di Sotto, anche se negli ultimi mesi si intravedono spiragli di ripresa. Ad acquistare sono soprattutto famiglie che già abitano in questa zona e che optano per la soluzione migliorativa: il loro budget oscilla tra 120 e 180 mila €, con cui si orientano verso i trilocali, inseriti in piccole palazzine o in ville con giardino annesso.

BASSA BERGAMASCA
Sostanzialmente stabili le quotazioni immobiliari a Dalmine nella prima parte del 2012, mentre si registra un netto calo per quanto riguarda il numero delle compravendite. La maggior parte delle compravendite è stata effettuata da famiglie in cerca di soluzioni migliorative, quadrilocali oppure appartamenti in villa con ingressi indipendenti e giardini privati.