Case al lago, prezzi in discesa
Ma il Sebino tiene - Tutti i dati

In base all’analisi dell’Ufficio Studi Tecnocasa le quotazioni delle abitazioni nelle principali località sul lago italiane, nel secondo semestre del 2014, sono in diminuzione del 2,9%. Il lago d’Iseo mostra una migliore tenuta con una contrazione dell’1,1%.

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Le quotazioni immobiliari delle località sul lago d’Iseo hanno mostrato una contrazione molto contenuta. Va a rilento il mercato immobiliare a Lovere nella seconda parte del 2014. I prezzi sono in calo, ma si fatica a concludere le compravendite perché i valori sono più elevati rispetto ai paesi limitrofi, che pertanto risultano preferiti dagli acquirenti.

Il mercato delle seconde case, in particolare, è molto rallentato e si sta caratterizzando da un’elevata offerta di case vacanze acquistate negli anni passati, che però difficilmente trovano riscontro sul mercato.

La situazione è più dinamica sul fronte delle locazioni turistiche – spiega Tecnocasa – seppur concentrate esclusivamente nei mesi estivi, quando un bilocale di quattro posti letto si affitta a 500 € al mese. La domanda proviene da milanesi, bresciani e bergamaschi, che ricercano preferibilmente la soluzione fronte lago (o almeno con la vista completa sul lago) e uno sfogo esterno, seppur piccolo.

Una delle aree più richieste è quella del Porto, dove si trovano palazzine, case e villette realizzate tra gli anni ’60 ed ’80. In questa area – spiega Tecnocasa – si sviluppa la passeggiata sul lungolago di Iseo e si trova l’area commerciale del paese: acquistare un appartamento usato in buone condizioni costa tra 2000 e 2200 € al mq. Molto richiesto anche il Centro storico, borgo medioevale composto da soluzioni parzialmente riqualificate e valutate 1600-1800 € al mq. Ville singole si possono acquistare nell’area a monte di Lovere, dove con una spesa compresa tra 500 ed 800 mila € si acquista una villa da 150 mq circa con giardino di 300-400 mq. Da segnalare che nei pressi del Comune è attivo un cantiere per il recupero di alcuni appartamenti signorili valutati circa 3500 € al mq. Anche nei pressi del Porto è possibile comprare appartamenti nuovi già arredati a 2000 € al mq.

La seconda metà del 2014 ha visto quotazioni sostanzialmente stabili a Paratico e Sarnico. La componente di acquisti di case vacanza è sempre presente, ma attualmente si divide tra chi cerca soluzioni molto prestigiose e particolari e chi opta per abitazioni posizionate in contesti recenti. A ricercare la seconda casa sono prevalentemente residenti delle province di Milano, Bergamo e Brescia, ma c’è anche una buona componente di stranieri (inglesi, olandesi e svedesi): questi ultimi puntano sul prezzo e hanno un budget massimo di 200 mila €, mentre gli italiani spesso riescono a superare anche 600 mila € e si orientano su zone panoramiche. Le tipologie più ricercate, oltre agli attici in zone centrali, sono quelle dotate di una completa vista lago e dotate di box auto, possibilmente inserite in piccoli residence con piscina.

Il comune più richiesto è Sarnico perché più caratteristico e prestigioso, ma i prezzi sono più alti, di conseguenza, gli acquisti vengono dirottati su Paratico. Questo comune piace molto perché ha avuto uno sviluppo edilizio molto recente (si parla di non oltre i primi anni del 2000), ma ci sono lottizzazioni ancora in corso. Di esse se ne cita una, in zona “Lame”, dove sono stati ultimate villini indipendenti di 120 mq, con giardino di 200-300 mq e box al piano: i valori si attestano tra 250 e 260 mila €, che risultano abbordabili anche perché queste soluzioni sono inserite in una zona molto verde, che il comune ha provveduto a riqualificare migliorandone la viabilità. L’usato, invece, riguarda prevalentemente appartamenti, che si valutano attualmente 1300-1400 € al mq. Piace molto anche la zona del “lungolago delle ninfee”, dove ci sono appartamenti di 70 mq, realizzati anche negli ultimi dieci anni, che si valutano circa 250 mila €. Da segnalare che a Paratico si stanno sviluppando numerosi servizi, tra cui diversi negozi e box auto (che costano 6-7 mila € nelle zone periferiche e fino a 30 mila € in centro); è anche possibile trovare posti barca a prezzi vantaggiosi (2000 € all’anno in un posto barca privato e 300-400 € all’anno in uno demaniale).

Sarnico si trova sulla sponda bergamasca del lago d’Iseo, dalla parte opposta a Paratico rispetto al fiume Oglio. È un comune che piace molto, soprattutto la zona collinare (denominata “Poggio Fiorito”) dove è possibile acquistare soluzioni di prestigio: le ville sono di grandi dimensioni e con ampio giardino annesso, alcune valutate oltre il milione di euro, mentre chi volesse acquistare un appartamento può orientarsi sui trilocali di 80 mq inseriti in residence di prestigio, i cui prezzi si aggirano intorno a 200 mila €. L’usato risale mediamente agli anni ’80 e nelle zone centrali si registrano maggiori difficoltà perché spesso le abitazioni necessitano di ristrutturazione e hanno il riscaldamento centralizzato: per queste tipologie si devono mettere in conto 130-150 mila €, ma il prezzo può raddoppiare se la soluzione è di nuova costruzione. Negli ultimi 10 anni c’è stato un notevole sviluppo, dal punto di vista sia delle nuove costruzioni sia delle ristrutturazioni: si tratta di ville singole (il prezzo supera 500 mila €), bifamiliari (oltre 350 mila €) e piccoli contesti condominiali di 3-4 unità abitative (un trilocale di 70 mq costa 2800-2900 € al mq).

Si mantengono stabili le quotazioni immobiliari nella parte bassa del lago d’Iseo, compresa tra i comuni di Iseo, Sulzano, Marone, Zone, Sale Marasino e Monte Isola. Il mercato è in fase di miglioramento già dall’anno scorso e, soprattutto nei primi mesi del 2015, la domanda è vivace e il numero di compravendite è in aumento. La tipologia preferita da chi cerca la seconda casa ritorna ad essere il trilocale di 70-80 mq, necessariamente con vista lago, uno spazio esterno abitabile (giardino o terrazzo) e possibilmente anche il box auto. Per una soluzione di questo tipo il budget da mettere in conto oscilla mediamente tra 160 e 180 mila €, ma a Iseo il valore sale a 200 mila €. Si sta assistendo al ritorno degli stranieri, prevalentemente del Nord Europa (Belgio, Olanda, Germania, Inghilterra), ma la maggior parte delle transazione avviene da parte di turisti italiani. Costoro provengono dalle provincia di Brescia, Bergamo, Cremona e soprattutto Milano: questi ultimi sono numerosi perché spesso approfittano della nuova autostrada BreBeMi, che ha ridotto notevolmente i tempi di percorrenza dal capoluogo lombardo.

Il centro principale è Iseo, richiesto soprattutto perché ben servito, mentre Sulzano e Sale Marasino piacciono per la visuale panoramica del lago. Il Centro Storico di Iseo è sorto tra l’800 e il ‘900 e molte delle palazzine storiche sono state ristrutturate e riqualificate (non di rado in classe A), pertanto le quotazioni possono toccare punte di 2900-3000 € al mq, a fronte di una media di 2000 € al mq per le tipologie usate e in buono stato. Tutta la fascia del lago ospita grandi ville di prestigio che possono superare abbondantemente anche il milione di euro. Chi desidera maggiore privacy e la completa vista sul lago si deve spostare nella prima collina di Sulzano o di Sale Marasino. Di questi due comuni, che hanno un mercato molto simile essendosi sviluppati soprattutto negli anni 2000, il più richiesto è Sulzano perché di stampo più recente, più vicino a Iseo e impreziosito da una completa vista lago: i prezzi dell’usato arrivano al massimo a 2000 € al mq e si riferiscono alle abitazioni posizionate più esternamente rispetto al centro storico del paese. Zone è il comune meno vivace, ma è comunque richiesto dagli appassionati della montagna: i prezzi partono da 800-900 € al mq per l’usato e salgono fino a 1100 € al mq per tipologie nuove o recentemente ristrutturate. Monte Isola costituisce un mercato a sé stante, perché è un’isola dove il traffico automobilistico non è consentito, ma ci sono comunque collegamenti molto frequenti con la terraferma. Qui ci sono abitazioni inserite in residence con piscina, con terrazze panoramiche e giardini, ma i prezzi sono più contenuti e si attestano intorno a 1000 € al mq.

È stata praticamente ultimata la pista ciclopedonale che collega Iseo e Pisogne e dovrebbe essere realizzato un ponte pedonale che collega Monte Isola con Sulzano. Si tratta di un’installazione artistica da parte dell’artista Christo Vladimirov Yavachev, che verrà realizzata nel 2016 e collegherà la zona dell’imbarcadero di Sulzano con il rispettivo approdo a Monte Isola.

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