Case, quotazioni in calo dell’1,1%
Peggio a Milano e Brescia. Bene gli affitti

Giunto alla sua 44ª edizione, l’Osservatorio raccoglie la somma di quanto emerge dalle compravendite realizzate in tutto il primo semestre del 2014. Un’indagine che ha coinvolto oltre 2000 agenzie affiliate, per un totale di circa 90 mila dati.

Se Bergamo piange, le analisi dettagliate dicono che negli altri capoluoghi certo non si ride: nello stesso periodo la contrazione dei prezzi a Milano è stata del - 3 %, addirittura -3,2 a Brescia, -2,9 a Como.

Nell’allegato tutti i dati della città e della provincia

In particolare in città sono stabili i prezzi nelle zone di Borgo Palazzo, Borgo Pignolo e Borgo Sant’Anna. Si avverte una ritrovata fiducia verso l’acquisto immobiliare, coadiuvata anche dalla ripresa nell’erogazione del credito da parte delle banche.

Sul mercato si muovono single che dispongono di 120-140 mila € (eventualmente aiutati dai genitori) e che ricercano bilocali, ma ci sono anche anziani interessati ad abitazioni più piccole; per lo più gli acquirenti sono famiglie e giovani coppie, il cui budget è rispettivamente di 200-250 mila €.

La tipologia più richiesta è il quadrilocale di 130-150 mq con doppi servizi e box auto; altre caratteristiche apprezzate sono la presenza un bagno finestrato e stato manutentivo in buone condizioni, o con pochi lavori da effettuare.

La domanda di appartamenti in affitto è molto alta e proviene soprattutto da single e giovani coppie che ricercano soluzioni già arredate. I canoni sono compresi tra 600 € al mese per un bilocale e 800 € per un trilocale; si stipulano soprattutto contratti a canone libero, ma sta prendendo piede il concordato, grazie alla possibilità di utilizzare la cedolare secca. La zona più signorile si sviluppa lungo via Pignolo, in particolare nell’area vicina alla Città Alta (via Verdi – Porta Sant’Agostino), dove le quotazioni raggiungono 4000 € al mq. L’offerta immobiliare consiste in palazzine edificate nel ‘500-‘600, i cui valori partono da 2800 € al mq.

Su via Borgo Palazzo, nella parte medio-alta, l’edilizia è molto simile, ma i prezzi sono più bassi e oscillano tra 1800 e 2200 € al mq; la zona bassa, invece, è più recente in quanto ci sono stabili economico-popolari degli anni ’80 e un appartamento in buono stato costa al massimo 1400 € al mq. Di Borgo Sant’Anna si evidenzia via Torretta caratterizzata da palazzi degli anni ’80 e da abitazioni storiche del ‘600-‘700: i valori sono abbastanza simili tra loro e si attestano tra 1600 e 2000 € al mq. Da segnalare una forte domanda di box e posti auto, sia in acquisto sia in affitto: un box singolo costa 20-25 mila € e lo si affitta a 80 € al mese, un posto auto si valuta 7-10 mila € e 60 € al mese.

In via Broseta, Longuelo, Loreto, Ospedale vecchio, Piscine – Conca d’Oro e San Paolo si registrano ancora prezzi in calo, seppur in maniera lieve. I valori in diminuzione consentono a chi aveva una minore disponibilità di spesa di potersi avvicinare all’acquisto, aiutati anche da una maggiore apertura al credito da parte delle banche. Il mercato è prettamente interno, si richiedono soprattutto quadrilocali con doppi servizi; tra le caratteristiche più richieste ci sono il box doppio, una buona esposizione (possibilmente da un piano alto), la vista sulla città e condizioni interne in buono stato o con pochi lavori da effettuare.

Sul mercato delle locazioni c’è sempre una forte domanda, che proviene da giovani coppie e single che non riescono ad acquistare e da lavoratori trasfertisti. Piacciono le tipologie già arredate, per un bilocale si chiedono 400-450 €, per un trilocale circa 500 €. Si stipulano contratti a canone concordato e la cedolare secca è stata ben recepita dai proprietari.

Una delle zone più apprezzate è quella del vecchio Ospedale, che ora è stato trasferito in zona La Trucca. L’area è residenziale e signorile e ospita condomini degli anni ’60-’70 che stanno subendo un processo di ammodernamento, con l’introduzione delle termovalvole al posto del riscaldamento centralizzato. I prezzi sono nell’ordine di 1600-1700 € al mq, circa 100 € al mq in più rispetto a Longuelo, quartiere sorto negli anni ’70 e caratterizzato da aree verdi e nuove costruzioni in classe A.

Di stampo simile è la zona di Loreto, dove l’edilizia civile costa circa 1300 € al mq, mentre su via Broseta l’usato in buone condizioni si acquista a 1500 € al mq. Il mercato immobiliare è completamente diverso nell’area di Piscina – Conca d’Oro, nei pressi della città alta, in quanto caratterizzata da ville e case d’epoca di tipo prestigioso. C’è una buona richiesta di box auto, soprattutto nell’area del vecchio Ospedale: qui una soluzione singola costa 22-25 mila € e una doppia 40-45 mila € a fronte di una media di 20 e 35-40 mila €, rispettivamente.

Nella zona Sud-Ovest le quotazioni sono in calo, in particolar modo sulle tipologie da ristrutturare e inserite in contesti vetusti. La domanda, infatti, si concentra su appartamenti degli anni ’80-’90 con finiture di buona qualità, termoautonomi e già ristrutturati. Il taglio più richiesto è il trilocale per una spesa di 140-165 mila €, chi può spendere fino a 200 mila € spesso si orienta già sul quadrilocale.

Chi ha una disponibilità di spesa maggiore si concentra nelle zone centrali, dove coesistono stabili di fine ‘800-inizi ‘900 e immobili degli anni ’50-’70, alcuni di pregevole fattura. I prezzi possono variare notevolmente, ma tendenzialmente qui si registrano i valori più elevati. Tra le zone adiacenti al centro c’è quella che si sviluppa intorno a via Carducci, dove sono presenti appartamenti degli anni ’50-’70, ma anche immobili più recenti; i valori partono da 1200 € al mq, le quotazioni delle soluzioni ristrutturate sono di 2000 € al mq, quelle del nuovo salgono a 2300-2500 € al mq.

A ridosso del centro si sviluppa il quartiere Canovine caratterizzato da edilizia degli anni ’60-’70, sia convenzionata sia più signorile: un appartamento da ristrutturare di tipo economico costa 600-800 € al mq, uno signorile 1200-1300 € al mq mentre uno con pochi lavori da effettuare circa 1500 € al mq.

Un altro quartiere che incontra il favore dei clienti è San Tomaso de’ Calvi, dove è possibile acquistare appartamenti dagli anni ’40 al 2004: una soluzione recente costa circa 1700 € al mq, una più datata si valuta 1000 € al mq allo stato originario e 1200 € al mq se in condizioni discrete. In posizione più decentrata sorgono i quartieri di Colognola e Villaggio degli Sposi dove le quotazioni medie delle tipologie usate sono di 800-1200 € al mq (abitazioni anni ’70-90).

Nella zona Villaggio degli Sposi ci sono stati numerosi interventi in edilizia convenzionata, mentre a Colognola sono sorti sia appartamenti in villa sia dei grandi complessi condominiali. In via San Bernardino sono state completate delle soluzioni in edilizia privata che si scambiano a intorno a 2000-2200 € al mq.

Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda, che proviene soprattutto da lavoratori trasfertisti, impiegati nella nuova struttura Ospedaliera di Villaggio degli Sposi, nell’aeroporto di Orio al Serio e di importanti aziende della bergamasca. Un bilocale costa 380-400 € al mese, ma può toccare 500 € in Centro; i trilocali si affittano a 500-600 € e fino a 700-800 € nelle zone centrali. Si stipulano molti contratti transitori, ma sta prendendo piede il concordato 3+2 grazie alle agevolazioni fiscali.