Terreni agricoli: dopo 40 anni
il valore non è più in crescita

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Compravendite in calo del 15-20%, valore dei terreni congelato. Nel 2009, per la prima volta da circa quarant'anni a questa parte, nella nostra provincia si è verificata una battuta d'arresto nel processo di crescita del valore dei terreni agricoli, da sempre considerati un bene rifugio: lo rileva l'Ufficio tecnico-economico di Confagricoltura Bergamo.

«Le ragioni del fenomeno - spiega Aldo Marcassoli, direttore di Confagricoltura Bergamo - sono da ricercare in una pluralità di fattori. Innanzitutto, anche in materia di fondi rustici si osserva un fenomeno del tutto analogo, anche se in forma più contenuta, a quello degli immobili a scopo residenziale: le compravendite sono in calo in quanto vi è una flessione della domanda dovuta alla generale situazione di crisi. Per quanto riguarda il settore agricolo, gli operatori hanno per lo più rimandato progetti di espansione delle dimensioni aziendali in quanto a corto di liquidità e timorosi di non poter far fronte agli investimenti in un periodo di fatturati in evidente calo».

Se da un lato i valori dei terreni hanno cessato di crescere, dall'altro non accennano neppure a diminuire. «Ci troviamo di fatto in una sorta di limbo dove la nota dominante è il clima d'attesa - chiarisce Marcassoli -. Chi vorrebbe vendere del terreno, magari per capitalizzare e investire altrove, per il momento non lo fa e preferisce aspettare tempi migliori, sperando per il prossimo futuro in qualche margine di rivalutazione paragonabile a quello degli anni passati. Il risultato è quello di un calo delle compravendite accompagnato da una generale situazione di incertezza, che di fatto non è gradita né agli investitori né ai produttori agricoli».

Secondo Confagricoltura Bergamo, i valori indicativi di mercato dei terreni agricoli nella nostra provincia sono i seguenti: nella Bassa pianura si va da un minimo di 10 euro a metro quadro a un massimo di 20, con un valore medio a 15; nella pianura dell'Isola, da 20 a 40 euro (valore medio 25); nell'Alta pianura (zona orticola) da 12 a 26 (valore medio 20); nella fascia collinare da 20 a 40 (valore medio 25); in montagna da 5 a 15 (valore medio 8).

Dalle stime di Confagricoltura Bergamo risulta una flessione del 15-20% (nel 2009 sul 2008) del numero delle compravendite di terreni agricoli. Il motivo è da ricercarsi nell'acutizzarsi della crisi economica internazionale e nella conseguente mancanza di liquidità che ha indotto molti imprenditori a incrementare la superficie aziendale tramite l'affitto piuttosto che attraverso l'acquisto.

Peraltro, dopo l'incremento dei canoni di affitto osservato nel 2008, conseguente al rialzo dei prezzi agricoli registrato sul finire del 2007, nel 2009, nonostante l'incremento della domanda dei terreni in affitto, i canoni sono risultati stabili o in alcuni casi (terreni condotti da cerealicoltori) addirittura in flessione (in particolare i contratti stipulati ex novo) e ciò a motivo del calo generalizzato dei prezzi agricoli che ha iniziato a manifestarsi dalla seconda metà del 2008.

Dopo decenni di canoni in costante crescita o quanto meno stabili da un anno all'altro, per la prima volta nel 2009 si è assistito per certi versi e per alcuni contratti a una determinazione del canone come era in uso prima degli anni '70, vale a dire «ancorata» al prezzo di determinati quantitativi di prodotti presi a riferimento. Non è proprio la stessa cosa, ma per alcuni contratti, in sostanza, proprietà e affittuario hanno concordato un canone che in una certa misura ha tenuto conto della flessione dei prezzi dei principali prodotti agricoli, soprattutto dei cereali.

«Nella maggior parte dei comparti agricoli - commenta Renato Giavazzi, presidente di Confagricoltura Bergamo - il terreno costituisce ancora il principale fattore di produzione: ciò vale anche per le filiere ad alta intensità di manodopera come l'orticoltura o il florovivaismo, nonché per la zootecnia, la quale necessita di notevoli estensioni di aree per lo spargimento dei reflui d'allevamento. In province come la nostra, l'attuale frenata nell'aumento dei prezzi dei terreni modifica di poco la questione di fondo: la disponibilità di terreno per uso agricolo è poca e, con l'avvento delle grandi infrastrutture viabilistiche attese per i prossimi anni, sarà ancora inferiore».

«Peraltro - osserva Giavazzi -, proprio la liquidità generata dagli indennizzi per gli espropri per la realizzazione di tali opere, unitamente all'esigenza da parte delle aziende espropriate di attuare ricomposizioni o integrazioni fondiarie, potrebbe portare a un "risveglio" della domanda di terreni agricoli nella Bassa Bergamasca già a partire dal secondo semestre di quest'anno».

Per Anga Bergamo, l'associazione di giovani imprenditori che fa capo a Confagricoltura, esiste in Italia un problema complessivo di forti barriere all'ingresso delle nuove leve nel settore agricolo. «Secondo i dati del mondo ambientalista - afferma Alessandro Vecchi, presidente provinciale di Anga - in Italia ogni anno circa 100 mila ettari di terreno agricolo cambiano destinazione d'uso a causa dell'avanzata degli insediamenti abitativi, industriali, commerciali e di logistica, depauperando la superficie di terreno agro-pastorale, scesa ormai in Italia al di sotto della soglia complessiva di 12 milioni di ettari. In queste condizioni è molto difficile impostare qualsiasi progetto di sviluppo aziendale su ampia scala».

«Dovremo metterci nell'ottica - conclude Giavazzi - di iniziare a sfruttare di più i cosiddetti terreni marginali, ovvero fondi che sono situati in zone più svantaggiate e con una resa agronomica inferiore rispetto a quella dei migliori terreni, ma anche con una valorizzazione di mercato nettamente più bassa. Ciò consentirebbe alle aziende desiderose di crescere di impostare nuovi piani di sviluppo».