Affitti brevi: meno tasse con più controlli

Il successo e il diffondersi di siti specializzati in locazioni di appartamenti privati hanno indotto il legislatore italiano a modificare il regime delle “locazioni brevi”.

Con il decreto legge n. 50/2017 è stato introdotto un nuovo regime fiscale applicabile alle persone fisiche che concedono in locazione o sub-locazione immobili abitativi per periodi non superiori a 30 giorni.

I relativi redditi possono essere sottoposti a cedolare secca e, se un intermediario immobiliare interviene nel pagamento, sono soggetti a ritenuta.

La novità prevede l’applicazione opzionale dell’imposta sostitutiva c.d. cedolare secca sui redditi derivanti da contratti di locazione di immobili abitativi di breve durata, stipulati da persone fisiche private a decorrere dal 1 giugno 2017.

Pertanto, il contribuente che dal giugno 2017 effettua tali operazioni ha due possibilità: assoggettare in maniera “ordinaria” a Irpef i redditi fondiari derivanti dai canoni di locazione oppure decidere di optare per la cedolare secca su tali proventi nella misura fissa del 21% a titolo di imposta sostitutiva.

Non essendoci l’obbligo di registrazione del contratto per le locazioni inferiori ai 30 giorni, il contribuente potrà optare per l’imposta sostitutiva direttamente in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è stato prodotto il reddito di locazione.

Il nuovo decreto legge stabilisce pertanto che l’opzione per la cedolare secca può essere esercitata dalla persona fisica, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, al ricorrere di 3 requisiti:

1 - Deve trattarsi di locazioni non superiori a 30 giorni di immobili ad uso abitativo (si contano anche i giorni non consecutivi di locazione con il medesimo soggetto nel corso dell’anno d’imposta).

2 - Il corrispettivo della locazione dell’immobile può ricomprendere anche le prestazioni di servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali.

3 - La locazione può essere effettuata direttamente dal locatore oppure tramite l’ausilio di intermediari immobiliari i quali si avvalgono di portali online.

Si sottolinea come sia stata introdotta un’importante novità normativa con particolare riguardo alla sub-locazione; infatti, precedentemente non era possibile assoggettare i redditi derivanti dalla sub-locazione a cedolare secca in quanto gli stessi erano ritenuti redditi diversi anziché redditi fondiari. Con l’introduzione del decreto legge anche il sub-locatore può optare per la cedolare secca al ricorrere delle stesse condizioni ricordate appena sopra.

I soggetti che esercitano l’attività di intermediazione immobiliare, residenti del territorio dello stato italiano, nonché quelli che gestiscono portali telematici (come gli ormai famosi Airbnb o Booking) sono tenuti all’applicazione, in qualità di sostituti di imposta, qualora incassino o intervengono nel pagamento dei canoni o corrispettivi, di una ritenuta pari al 21% sull’ammontare dei canoni e corrispettivi incassati, all’atto del pagamento al beneficiario.

La ritenuta effettuata dall’intermediario risulta a titolo d’imposta (essendo appunto un’imposta sostitutiva all’Irpef) qualora il contribuente opti per il regime di cedolare secca e pertanto su tali redditi il contribuente non dovrà versare alcuna ulteriore imposta.

Tuttavia, il contribuente dovrà presentare comunque la dichiarazione dei redditi per comunicare alla pubblica amministrazione (tramite la barratura di un’apposita casella) l’opzione per tale regime. Si segnala inoltre che tale reddito, seppur sottoposto ad imposta sostitutiva, rileva ai fini della determinazione del reddito complessivo cruciale ad esempio per il calcolo delle detrazioni per carichi di famiglia ovvero dell’indice Isee.

L’importo che l’intermediario trattiene al contribuente dovrà essere versato tramite modello F24 entro il giorno 16 del mese successivo alla data di accredito al beneficiario e tale importo dovrà essere oggetto di certificazione. L’intermediario deve, infatti, procedere alla compilazione della certificazione unica con relativo invio telematico all’Amministrazione finanziaria e consegnata al percettore per la predisposizione della dichiarazione dei redditi. Tali importi saranno poi inseriti nel modello dichiarativo 770 relativo all’anno di percezione di tali compensi da parte del sostituto d’imposta.

In buona sostanza il legislatore ha voluto espandere il campo di applicazione della cedolare secca anche a queste tipologie di locazioni andando da una parte ad introdurre un’importante agevolazione fiscale per il contribuente ma allo stesso tempo costringendo gli intermediari (come appunto Airbnb e Booking) a fungere non solo da sostituti d’imposta (facendo trattenere l’imposta sostitutiva all’atto di pagamento del corrispettivo) ma soprattutto costringendoli a comunicare direttamente all’amministrazione finanziaria tutti i dati di chi ha percepito compensi da locazioni brevi in regime di cedolare secca.

Questo nuovo sistema dovrebbe pertanto aumentare il controllo sui contribuenti e limitare comportamenti di evasione fiscale.

(*) Dottore commercialista