ANIMALI nelle abitazioni
DIRITTI, LIMITI E REGOLE

È bene informarsi prima di acquistare o prendere in locazione un appartamento, se si hanno con sé degli animali d’affezione. Primariamente considerando la fattispecie condominiale, con la novella del 2012 è stato stabilito che nessun regolamento condominiale può vietare la presenza di animali domestici all’interno dello stabile. Sussiste però un dibattito se tale divieto coinvolga anche i regolamenti di tipo contrattuale (ossia quelli predisposti dall’originario costruttore e richiamati in ogni singolo atto di acquisto, ovvero approvati all’unanimità dai condomini in sede assembleare).

Secondo un filone tutti i regolamenti, compresi quelli contrattuali, devono intendersi caducati retroattivamente sulla base della considerazione per cui il rapporto uomo-animale non solo avrebbe avuto riconoscimento normativo ma, anzi, in base all’evoluzione della coscienza sociale e dei costumi, costituirebbe oramai un interesse da trarsi dal tessuto connettivo della Costituzione, in base alla previsione del suo art. 2. Di contro, si riscontrano pronunce fondate sull’intangibilità dei regolamenti contrattuali, sulla scorta della considerazione per cui il privato, vincolandosi direttamente al rispetto di un determinato divieto (o in sede di approvazione assembleare o in sede di acquisto di unità con ivi richiamato regolamento di origine contrattuale), non può dolersene successivamente in sede applicativa. All’interno di tale dibattito, merita di esser citata la sentenza del Tribunale di Cagliari n. 134 del 28.01.2025, solo in quanto più recente in materia, che ha stabilito la nullità di clausole vietanti gli animali anche in presenza di un regolamento contrattuale.

In siffatto contesto, non può che auspicarsi quanto prima un intervento della Suprema Corte che tolga ogni dubbio a riguardo. In virtù di quanto sopra, risulta quanto mai opportuno che chi sia interessato ad acquistare un appartamento e, per ovvie ragioni, non sia disposto a rinunciare al proprio animale di affezione, si faccia esibire il regolamento condominiale vigente dal venditore per accertarne la natura contrattuale o meno e la presenza o meno di clausole vietanti il possesso di animali domestici. Passando all’esame della tematica sotto l’aspetto delle locazioni, risulta pacifico che il regolamento condominiale pacificamente vincola anche i conduttori; ancora, che il conduttore di una unità immobiliare del condomìnio può essere convenuto dai condomini, senza che questi siano tenuti ad agire nei confronti del locatore proprietario del bene per l’uso non conforme al regolamento condominiale che il conduttore abbia fatto delle cose comuni o dei piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva; il condòmino locatore, inoltre, resta responsabile in solido con il conduttore della propria unità immobiliare per le violazioni ad opera di quest’ultimo, essendo tenuto non solo ad imporre contrattualmente al conduttore il rispetto degli obblighi e dei divieti previsti dal regolamento, ma altresì a prevenire le violazioni e a sanzionarle anche mediante la cessazione del rapporto, occorrendo promuovendo la doverosa azione giudiziale. Infine, il proprietario locatore può comunque vietare nel contratto di locazione il possesso di animali domestici in capo al conduttore senza che quest’ultimo, dopo essersi vincolato anche al rispetto di siffatta clausola, possa poi dolersene al fine di introdurre animali nell’unità dal medesimo condotta in locazione: non si riscontrano pronunce, difatti, per cui tale divieto vada considerato nullo per contrarietà a norme imperative od a principi costituzionali.

In ogni caso, il conduttore è obbligato a non arrecare danni all’unità locata e all’eventuale mobilio, se presente; in caso di danni, difatti, è chiaro che il proprietario dell’animale, anche in via extracontrattuale, sarà tenuto alla rifusione degli stessi. Inoltre, anche in presenza di una situazione di compatibilità (sia regolamentare a livello condominiale che contrattuale) della presenza di animali domestici in unità immobiliari, il proprietario degli stessi dovrà pur sempre evitare le immissioni rumorose oltre la normale tollerabilità: anche a prescindere dalla specifica disciplina dettata in tema di condominio, premettendo che per animale domestico va inteso quello che ragionevolmente e per consuetudine è tenuto in appartamento per ragioni affettive, la libertà di detenere animali nel proprio immobile non fa comunque venir meno il diritto di ciascun abitante di usare e di godere pacificamente del proprio bene, nel rispetto del pari diritto di uso e di godimento degli altri. Sotto altro aspetto, con specifico riguardo alle immissioni di rumore provocate dagli animali domestici in ambito condominiale, è stato anche stabilito che la natura del cane non può essere coartata al punto da impedirgli del tutto di abbaiare e che episodi saltuari di disturbo da parte dell’animale possono e devono essere tollerati dai vicini, in nome dei principi del vivere civile.

Infine, non esiste normativa primaria che stabilisca il numero massimo degli animali detenibili in un’unità immobiliare: pur in presenza di alcune normative regionali sul punto (la Regione Lombardia, ad esempio, all’art. 7 del Regolamento del 13.04.2017, n. 2, ha stabilito il numero massimo di cani e gatti nella misura di dieci, pur risultando ammissibile una deroga in aumento con autorizzazione sindacale), la Suprema Corte ha stabilito che il limite di animali detenibili nella singola unità vada accertato in ogni specifico caso concreto, sempre avendo come faro, quale parametro di valutazione, l’obbligo di evitare le immissione oltre la normale tollerabilità. In conclusione, si invitano i lettori nel possesso di animali domestici ed interessati ad una nuova soluzione abitativa, a svolgere gli approfondimenti del caso, onde evitare in futuro spiacevoli situazioni ed onerosi contenziosi.

* avvocato