Mutui, tassi ancora su. E ora le rate mettono in crisi le famiglie

Altro giro, altra corsa. La corsa è quella dei tassi d’interesse, di nuovo al rialzo: la Banca centrale europea (Bce) ha varato l’ottavo rialzo in meno di un anno, incrementando di 25 «punti base» (dello 0,25%, in sostanza) il costo del denaro, portando così i tassi d’interesse al 4%. E pare che non sia finita qui, perché alcune proiezioni stimano altri due ulteriori rialzi di qui a settembre. Tra gli effetti concretissimi c’è il rialzo dei mutui per chi ne ha uno a tasso variabile, o per chi si appresta ora a comprar casa con un finanziamento.

Ma quanto pesa, in sostanza, questa escalation dei tassi d’interesse? In un anno e mezzo, il rincaro si attesta mediamente anche ben oltre i 200 euro mensili. Secondo le simulazioni di Facile.it sulla base del confronto tra i finanziamenti offerti da diversi istituti di credito, il nuovo rialzo dei tassi porterà a un incremento della rata mensile pari a circa 275 euro rispetto all’inizio del 2022 (+60%). È quanto si ottiene facendo riferimento a un «mutuo tipo», cioè a un finanziamento a tasso variabile da 126mila euro con piano di restituzione in 25 anni sottoscritto a gennaio 2022: inizialmente la rata «costava» 456 euro, oggi è già salita a 713 euro (+257 euro) e la nuova decisione della Bce dovrebbe portare l’importo mensile a 731 euro (+275 euro rispetto a gennaio 2022). Le aspettative di mercato, peraltro, non sono positive: sempre secondo Facile.it, l’Euribor – tasso di riferimento per i mercati finanziari, alla base del calcolo degli interessi variabili – raggiungerà il picco a settembre, spostando ancor più verso l’alto le rate per tutta l’estate.

Secondo una stima della Fabi presentata a inizio anno, sono complessivamente circa 55mila le famiglie bergamasche che fanno i conti con un mutuo per l’acquisto della casa: una parte non certo marginale di queste famiglie – molte migliaia – ha il tasso variabile, dunque è nel «ciclone».

Bollette e spese alimentari

«Molte famiglie stanno andando in crisi, soprattutto quelle che hanno acceso mutui circa 15 anni fa, quando le banche facevano finanziamenti anche per il 100% dell’acquisto – rileva appunto Mina Busi, presidente di Adiconsum Bergamo -. Parliamo di famiglie che mediamente avevano comprato un immobile dal valore di 140mila euro e che oggi ha un valore molto più basso, quasi della metà, e allo stesso tempo deve pagare ancora circa 100mila euro di mutuo. L’ulteriore ritocco dei tassi è pesante: assistiamo cittadini che hanno provato a chiedere rinegoziazioni alle banche, ma la situazione è complessa e delicata». Anche perché non c’è solamente il caro-mutui a incidere sul bilancio familiare: «La rata del mutuo è la singola voce più consistente delle uscite per una famiglia, ma a questa dobbiamo aggiungere tutte le altre spese – ragiona Christian Perria, presidente di Federconsumatori Bergamo -: da un anno e mezzo l’inflazione mette in difficoltà le famiglie a partire dalle spese alimentari e dalle bollette, mentre i salari rimangono sostanzialmente costanti. Nell’ultimo anno abbiamo assistito a un forte incremento di persone che chiedono consulenze su come rivedere il proprio mutuo, magari prolungando la durata o provando a passare al tasso fisso. Ma i fattori da valutare sono molti, e peraltro non sempre queste modifiche sono convenienti».

I riflessi sul mercato

L’altra faccia della medaglia porge il riflesso sul mercato immobiliare. «Il continuo rialzo dei tassi è una iattura – commenta Gianfederico Belotti, agente immobiliare e direttore del borsino “Valore Casa&Terreni” -, ma nonostante ciò le compravendite non flettono: la richiesta di immobili di qualità è sempre elevata, in molti casi superiore all’offerta. Questo sta a indicare che la voglia di casa è di gran lunga superiore a queste distorsioni finanziarie». Sicuramente, però, l’impatto delle decisioni di politica monetaria influisce sul modo in cui ci si orienta all’acquisto di una casa: «Ormai i nuovi acquirenti scelgono quasi esclusivamente i tassi fissi oppure il variabile col “cap”, cioè un variabile con un limite massimo oltre cui il tasso non può salire – spiega Belotti -: costa di più, ma è una garanzia. L’aumento dei tassi è comunque molto forte: si arriva quasi al 5%, mentre un anno e mezzo fa si viaggiava all’1%. L’auspicio è che questo continuo incremento abbia una fine: i costi delle materie prime, pur rimanendo alti, stanno invece diminuendo. Serve un insieme di politiche monetarie che riallinei il mercato, anche perché il Pil generato dal mercato della casa va salvaguardato».

Rinegoziare: sì o no?

Che fare, di fronte all’impennata dei tassi d’interesse? Qualche strumento c’è, ma da valutare attentamente. I principali sono due: rinegoziazione e surroga. E a monte, spiega Carlo Piarulli, responsabile del Dipartimento Credito di Adiconsum nazionale, c’è anche un consiglio che ha più a che fare col mercato: «Rivolgendosi a istituti di credito arrivati da poco sul territorio, spesso si possono avere condizioni migliori perché per motivi di concorrenza sono spinti a proporre soluzioni più vantaggiose per il cliente – ragiona Piarulli -. Oppure delle condizioni più agevolate potrebbero essere proposte dal credito cooperativo, se mantiene fede ai propri ideali e al proprio valore di vicinanza al territorio».

Poi, appunto, ci sono gli strumenti classici. Attraverso la rinegoziazione, ad esempio, «è possibile chiedere alla banca presso cui si è acceso il mutuo la possibilità di allungarlo di qualche anno, oppure, a particolari condizioni, una breve sospensione». Quanto alla surroga, si tratta invece «di rivolgersi ad altre banche chiedendo se e in quale misura possono proporre condizioni diverse “rilevando” il mutuo già in essere con un’altra banca», prosegue Piarulli. Ma quali sono i limiti? «Non ci sono paletti normativi particolarmente stringenti, se non quelli presenti nel contratto di mutuo stipulato: le penalità principali si fermano però solitamente ai primi tre anni dalla stipula. Per l’allungamento del mutuo, invece, la questione è più legata all’età del contraente».

Altro tema: è davvero conveniente, oggi, provare a passare dal tasso variabile al tasso fisso? «In questo momento non sembra molto conveniente – ragiona Piarulli -. In questo passaggio viene infatti proposto un tasso fisso dal valore più alto del tasso variabile. Ma il picco del tasso variabile è previsto a settembre, dopodiché ci si attende una discesa: da quel momento il tasso variabile dovrebbe diminuire, e quel tasso variabile diventerebbe più basso rispetto al tasso fisso che oggi una banca potrebbe proporre».

Ci sono poi altri consigli più generali di «educazione finanziaria»: «Un elemento di criticità emerso in questo periodo d’inflazione è la troppa liquidità tenuta ferma sui conti correnti – annota Piarulli -: è più opportuno investire, consigliati da esperti del settore, perché l’inflazione erode virtualmente il valore dei risparmi. I titoli di Stato stanno evidenziando buoni rendimenti, come visto recentemente per il Btp Valore».