Case in città, poche e care: vendite -9%. E gli affitti costano il 30% in più del 2019

Mentre risuonano gli allarmi lanciati sulla penuria di case disponibili in città, ultimo in ordine di tempo quello dei sindacati degli insegnanti costretti a rifiutare cattedre per mancanza di alloggi a prezzi ragionevoli, la nuova geografia del mattone ha dinamiche che si dimostrano strettamente connesse tra loro. Se in città – si diceva – i prezzi di un’ampia fetta del mercato si sono fatti sempre più alti, e se al tempo stesso la disponibilità di immobili si è ridotta, ecco che l’interesse di chi vuol prendere casa si posa su altre zone, e così la provincia cresce. Si spiega in questo modo il chiaroscuro che tinge la fotografia scattata dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, sulla base dei dati riferiti ai primi sei mesi del 2025. Rispetto allo stesso periodo del 2024, nel capoluogo bergamasco le compravendite sono calate del 9,1%, scendendo da 1.037 a 943. Di contro, nel resto della provincia – che ha cubato quasi il 90% delle transazioni – la crescita è stata dell’8,9%, con 7.666 trattative concluse contro le 7.039 del primo semestre 2024. Componendo il quadro complessivo della Bergamasca, il comparto resta comunque effervescente: il totale delle compravendite è passato da 8.076 a 8.609, con un’espansione del 6,6%.

Ecco che cosa succede in città

Come premessa, «non si può pensare che il mercato cresca continuamente, fino quasi all’infinito», rileva Gianfederico Belotti, agente immobiliare e direttore di «Valore Casa&Terreni». Il volume d’affari è infatti ancora superiore al pre-Covid, e proprio nel 2024 Bergamo era stato il capoluogo lombardo con il miglior rialzo percentuale di compravendite rispetto all’anno precedente. Detto questo, quella cittadina è una realtà sfaccettata. «Sicuramente c’è una contrazione degli immobili in vendita, soprattutto per quanto riguarda quelli di qualità – spiega Belotti -. Gli immobili nuovi, specie in centro e nei borghi storici, hanno prezzi oggi molto elevati, e dunque si rivolgono a un target altolocato». Pr gli altri, le possibilità di acquisto sono ridotte. Insomma, come nel meccanismo dei vasi comunicanti, gli ostacoli della città portano a guardare altrove. «In provincia l’offerta è più ampia e le case costano decisamente meno – prosegue l’agente immobiliare -. Ci sono poi altri fattori, per esempio la ricerca del verde o di contesti dove si ha un più forte senso di comunità, oppure la volontà di vivere in zone dove il traffico è meno intenso o c’è più possibilità di parcheggio».

Gli immobili nuovi, specie in centro e nei borghi storici, hanno prezzi oggi molto elevati, e dunque si rivolgono a un target altolocato». Pr gli altri, le possibilità di acquisto sono ridotte. Insomma, come nel meccanismo dei vasi comunicanti, gli ostacoli della città portano a guardare altrove

Bassa più attrattiva

Un caso peculiare, ormai da alcuni anni, è la zona della Bassa: «È un’area molto attrattiva, soprattutto tra Treviglio e dintorni, per via dei nuovi insediamenti economici ma soprattutto per l’espulsione di molti abitanti da Milano – nota Belotti -: con il treno o con l’autostrada (la Brebemi in particolare, ndr), in mezz’ora si è a Milano, e qui i valori delle abitazioni sono notoriamente più bassi, oltre a garantire una miglior vivibilità». Sono i nuovi abitanti di una pianura che guarda con attenzione al Milanese.

Il nodo degli affitti

Vivere in città è più dispendioso di un tempo, ma nonostante ciò gli indicatori demografici – i residenti – continuano a confermare una crescita di chi si stabilisce a Bergamo. Se il versante delle compravendite ha rallentato, pure quello degli affitti presenta i contorni del rebus. Una chiave di lettura arriva sempre dall’Agenzia delle Entrate, stavolta con i dati annuali sull’andamento delle locazioni: in un altro report c’è la certificazione, attraverso statistiche ufficiali, di come gli affitti di lungo periodo dedicati alla residenzialità «stabile» siano sempre meno, ma con quotazioni più alte, mentre al contempo gli affitti transitori per residenze brevi o turistiche vivano un boom che incide profondamente sul tessuto sociale. Trovare un alloggio, in altri termini, è oggi più facile per un turista che per una famiglia, per una giovane coppia o per una persona sola.

Si affittano meno case, ma con esborsi decisamente più alti, tant’è che il canone medio nello stesso arco temporale è cresciuto addirittura del 30,6%. Viceversa, nei medesimi anni è esploso il numero di affitti ordinari transitori, quelli con durata inferiore a tre anni, un calderone in cui rientrano anche le formule turistiche

Le diverse tipologie di affitto

Nel 2024 in città sono stati registrati 2.364 nuovi contratti di locazione ordinaria di lungo periodo, la voce al cui interno la fanno da padrone i classici «4+4»: rispetto al 2019, l’ormai classico riferimento per il pre-Covid, il calo è del 6,6%. Si affittano meno case, ma con esborsi decisamente più alti, tant’è che il canone medio nello stesso arco temporale è cresciuto addirittura del 30,6%. Viceversa, nei medesimi anni è esploso il numero di affitti ordinari transitori, quelli con durata inferiore a tre anni, un calderone in cui rientrano anche le formule turistiche, ma anche accordi legati ad esempio a soggiorni di medio periodo per professionisti: dai 1.784 del 2019 si è passati ai 2.882 del 2024. Per quanto riguarda il canone concordato, la dinamica è sovrapponibile: mentre le locazioni di lungo periodo non decollano (+3,5% il numero di nuovi contratti di questo tipo, +14,5% il costo medio), viaggiano a passo decisamente più rapido quelli indirizzati agli studenti (+31,4% il numero di contratti, +20,2% il prezzo medio). «Gli affitti brevi turistici sono molto diffusi – aggiunge Belotti -: sono redditizi e più sicuri per i proprietari, hanno inventato una vera e propria nuova economia. Oggi, viceversa, la disponibilità di immobili per le locazioni residenziali si è ridotta sempre più».