Basta vani, si parla a metri quadrati
Ecco la riforma del catasto

Via i vani, arrivano i metri quadrati. Il cantiere «casa» non è ancora chiuso e il governo punta ora alla riforma Catasto. L'obiettivo sarà quello di aggiornare i dati dell'archivio edilizio italiano, adeguandoli alla realtà e ai valori di mercato, ora 3,73 volte più alti. Ma la riforma, che servirà anche a riequilibrare gli estimi delle grandi città tra centro e periferia, non dovrebbe portare a un aumento delle imposte: l'adeguamento della base imponibile ai nuovi valori – spiegano fonti di governo – non potrà che essere accompagnata da una riduzione delle aliquote.

Il nuovo provvedimento potrebbe adesso arrivare velocemente, proprio per evitare la tagliola di fine legislatura. «È noto – è scritto nel documento del Tesoro – che le attuali rendite catastali, su cui si basa in larga parte la tassazione immobiliare, non sono più congrue rispetto ai valori di mercato». L'ultimo rapporto dell'Agenzia del Territorio indica in particolare che per le abitazioni il valore corrente di mercato è pari, in media a 3,73 volte la base imponibile ai fini Ici. Se si guarda all'Irpef, invece, lo stesso rapporto oscilla tra il 3,59 della abitazioni principali e il 3,85% delle seconde case. I canoni di locazione, poi, sono superiori di 6,46 volte a quelli delle rendite catastali. Il nuovo catasto – ed è il primo criterio fissato dal ministero dell'Economia – dovrà contemplare «assieme alla rendita, ovvero al reddito medio ordinariamente ritraibile al netto delle spese di manutenzione e gestione del bene, il valore patrimoniale del bene, al fine di assicurare una base imponibile adeguata da utilizzare per le diverse tipologie di tassazione». Ci sarà quindi una «rideterminazione della classificazione dei beni immobiliari».

Oggi, ad esempio, per le sole «abitazioni» sono previste 11 classi: dalla casa signorile ai castelli (A9), passando per abitazioni di tipo economico (A3), popolare (A4) e ultrapopolare (A5) che spesso, con i cambiamenti avvenuti nel corso degli anni, non rispettano più la realtà. Il documento del ministero fa espressamente un esempio: «Tipicamente – è scritto – abitazione classificate come popolari (A4) lo sono rimaste nel tempo, anche se oggi, pur essendo ubicate in zone centrali, il loro valore è di fatto più elevato di edifici di "civile abitazione" (A2) ubicati in zone semicentrali o, addirittura, periferiche». La riforma – è il terzo criterio – prevederà poi il superamento del sistema vigente per categorie e classi in relazione agli immobili ordinari. Sarà invece introdotto un sitema di funzioni statistiche che correleranno il valore del bene o il reddito alla localizzazione e alle caratteristiche edilizie. Per gli immobili speciali, invece, è prevista una riqualificazione dei metodi di stima diretta. Infine, è previsto il superamento – per le abitazioni e gli uffici, del «vano» come unità di misura della consistenza ai fini fiscali: sarà sostituito con il criterio di «superficie» che verrà espresso in metri quadrati.