Nuovo catasto, nella Bergamasca caccia a 25mila edifici «fantasma»

Le chiamano «case fantasma», eppure i numeri disegnano un fenomeno decisamente ampio. Ampio, e perciò visibile: sarebbero circa 25.200 le unità immobiliari «fantasma» in provincia di Bergamo, cioè quegli immobili che esistono ma che non vengono indicati nelle dichiarazioni dei redditi, oppure che sono abusivi o «accatastati» erroneamente. Abitazioni, uffici o siti produttivi o commerciali che sfuggono di conseguenza anche alla tassazione. La caccia a questi «immobili fantasma» diventa ora una priorità: se l’eventuale entrata in vigore del nuovo catasto è stata infatti indicata dal 2026 in poi, nell’attesa il governo – dopo settimane di tensioni politiche – ha invece scelto di intensificare le attività per contrastare l’«evasione immobiliare», attraverso nuovi strumenti che si stanno mettendo a punto. Il maggior gettito incamerato da queste nuove politiche, tra l’altro, potrà essere impiegato per ridurre il prelievo sugli immobili regolari.

I numeri

Proprio perché «fantasma», è difficile definire i contorni precisi di questo patrimonio immobiliare che ancora oggi sfugge. Una stima però è stata tratteggiata dall’Agenzia delle Entrate e dal Dipartimento delle Finanze del ministero nell’Economia. Nell’ultimo report su «Ricchezza, reddito e fiscalità immobiliare», diffuso nel 2019, viene infatti indicato il numero delle «unità immobiliari non riscontrate in dichiarazione»: 2.090.284 «particelle» in tutta Italia. «Se è vero che le unità presenti negli archivi catastali e non riscontrate nelle dichiarazioni dei redditi tendono ad aumentare ovunque – si legge nel report -, risulta evidente come queste unità immobiliari si concentrino in misura proporzionalmente maggiore al Sud rispetto al Centro-Nord. Tutto questo attiene alle unità di proprietà di persone fisiche, per le quali il mancato riscontro riguarda il 2% del totale al Nord, il 3,2% al Centro, il 6,6% al Sud. In relazione alle persone non fisiche si nota sì lo stesso fenomeno geografico, ma con dati in calo rispetto al 2014».

Più nel dettaglio, le stime sulla Lombardia – tarate partendo dal dato milanese – indicano una quota dell’1,7% di immobili non riscontrati nelle dichiarazioni, ed è questo il punto di partenza per la stima bergamasca. Sempre secondo l’Agenzia delle Entrate, che ingloba anche un attentissimo «Osservatorio immobiliare», in Bergamasca si contano 640.416 unità immobiliari di tipo abitativo e altre 843.628 unità non abitative, tra uffici, negozi, fabbricati produttivi e via discorrendo (ed escludendo gli immobili che non producono reddito). Applicando la stima dell’1,7% di immobili fantasma rispetto al totale degli immobili esistenti, risulterebbero in provincia di Bergamo circa 10.900 abitazioni «non dichiarate» e circa 14.300 unità immobiliari di altro tipo (cioè non residenziali) «non dichiarate». In totale, appunto, circa 25.200 unità immobiliari «non dichiarate»: è su questo patrimonio che si poseranno le lenti nei prossimi mesi (o nei prossimi anni). L’Agenzia delle Entrate aggiunge anche i dati relativi ai capoluoghi di provincia, e a Bergamo risultano secondo l’Agenzia delle Entrate 67.738 unità immobiliari di tipo abitativo e 85.878 di altra tipologia: la stima sarebbe di 1.150 case fantasma e 1.459 immobili fantasma di tipo non residenziale.

I «perché» del fenomeno

L’Agenzia delle Entrate e il Dipartimento delle Finanze provano a spiegare quale sia il meccanismo di questa evasione immobiliare. Buonafede e malafede s’intrecciano: «Tra le unità immobiliari non riscontrate nelle dichiarazioni dei redditi possono concentrarsi casi di soggetti residenti all’estero. Oltre a ciò, tale fattispecie può celare ulteriori problematiche, correlate anche a errori o incoerenze contenute negli archivi, oppure a comportamenti omissivi da parte del proprietario».

Più nel dettaglio, approfondisce il documento, «i motivi del mancato riscontro delle unità immobiliari nella dichiarazione dei redditi possono dipendere da errori o incoerenze negli archivi (ad esempio immobili fatiscenti), da fenomeni di evasione e dal fatto che gli immobili sono di proprietà di cittadini italiani residenti all’estero. In particolare quest’ultimo fattore spiegherebbe perché nelle regioni meridionali risulti più elevata l’incidenza degli immobili non riscontrati nelle dichiarazioni dei redditi, dal momento che in quest’area territoriale il fenomeno dell’emigrazione è stato storicamente più significativo». Al Nord, sempre secondo l’Agenzia delle Entrate, complessivamente risulterebbero «non dichiarati» 553.394 immobili, al Centro sarebbero 344.462, al Sud 1.192.428.