Case, prezzi su: in Città Alta 8mila euro al metro quadro. «Cosa si cerca? Sicurezza»

Viale delle Mura, oppure via Osmano e Porta Dipinta (con vista). È lassù, in quelle strade pittoresche che s’inerpicano verso il cuore di Città Alta, che il mercato immobiliare offre le cifre più sbalorditive, da metropoli pregiata, però immersa nella storia: lì, le quotazioni del nuovo si spingono sino agli 8mila euro al metro quadrato. Il mattone resta un investimento redditizio e salato, a seconda del punto di vista (venditore o acquirente), pur all’interno di un contesto con differenze marcate. Il borsino dell’Osservatorio immobiliare di Valore Casa&Terreni diventa «maggiorenne», e con la 18esima edizione – presentata il 9 gennaio nella sede dell’Ordine degli architetti – aggiorna la fotografia del settore bergamasco, mettendo in fila i dati dettagliati di mille vie della città e di tutti i Comuni della provincia, grazie al lavoro di un centinaio di professionisti.

Affari in crescita

«Il 2025 ha definitivamente confermato la fine della criticità che avevano pesato sugli anni immediatamente precedenti, come l’inflazione, il calo del potere d’acquisto, il rialzo dei tassi dei mutui, l’energia alle stelle. L’attuale ciclo espansivo prospetta una crescita moderata ma costante per il prossimo triennio – spiega Gianfederico Belotti, agente immobiliare e direttore di Valore Casa&Terreni -. Oggi la bassa inflazione, il parziale recupero delle retribuzioni e i tassi dei mutui competitivi hanno favorito l’aumento del capitale erogato delle banche a sostegno dell’acquisto dell’abitazione».

Sfogliando nel dettaglio il borsino, per il capoluogo il numero delle compravendite nell’intero 2025 viene stimato come «stazionario», mentre in provincia si sfiorerebbe il +10%; un ordine di grandezza non dissimile dagli ultimi dati ufficiali dell’Agenzia delle Entrate, che sul solo periodo gennaio-settembre indicavano un +7,4% annuo per l’intera Bergamasca (-1,9% in città e +8,8% in provincia). Quanto ai prezzi, Valore Casa&Terreni riporta un incremento tra il +3% e il +5,5% rispetto al 2024, mentre nel 2026 ci si aspetta un salto tra il +5% e il +7%. «Occorre ragionare sui prezzi – precisa Belotti -: facendo le medie tra zone diverse, alcune in forte incremento e altre più statiche, si rischia di fare un esercizio puramente teorico».

La mappa della città

Perché la frattura è profonda, basta passare in rassegna la mappa elaborata da Valore Casa&Terreni. Il top si raggiunge ovviamente tra Città Alta e i Colli: altre «perle», capaci di toccare i 7mila euro/mq per il nuovo, sono Piazza Vecchia se c’è un affaccio sulla fontana del Contarini, via San Giacomo (cioè in prossimità della Porta), piazza Terzi, via Borgo Canale e San Vigilio. A ridosso del centro piacentiniano, invece, si mantengono ai massimi le porzioni di viale Vittorio Emanuele vicine alla funicolare, la parte «alta» di via Sant’Alessandro, così come via Pignolo nel segmento che sale tra via Verdi e la fontana del Delfino, o via Tasso tra via Pradello e il Sentierone: qui, insieme a qualche altro angolo, gli alloggi nuovi si pagano sino a 6mila euro/mq. Conservano valori elevati i borghi storici di Santa Caterina (compreso il quartiere Finardi) e di San Leonardo, analogamente al tratto di Borgo Palazzo tra via Frizzoni e piazza Sant’Anna, oppure l’area nei dintorni delle piscine. Corrono anche gli affitti: per i bilocali si arriva fino a mille euro al mese, per i quadrilocali a 2mila.

C’è una forbice che si allarga: «Il nuovo ha costi molto ingenti – prosegue Belotti -, l’usato di qualità è quantomai richiesto. Gli appartamenti interamente da ristrutturare flettono di valore per un ovvio motivo: perché i costi di ristrutturazione sono esplosi». A certe cifre, riconosce l’immobiliarista, «per una platea di acquirenti la casa è impossibile, gli importi attuali di un trilocale restringono il campo dei compratori». In periferia, comunque, si trovano anche case non recenti a 1.200 euro/mq.

Questione sicurezza

Secondo Belotti, che parla anche della propria esperienza personale (a dicembre ha sventato una rapina in villa), oggi «tra i requisiti più ricercati c’è il tema della sicurezza, talmente sentito che sta disegnando una nuova geografia urbana. Le “zone rosse” sono in aree della città fino a pochi anni fa molto richieste e che oggi invece stanno perdendo la propria memoria storica. Ciò crea preoccupazione nei residenti, ma anche turbative di mercato. Come detto anche dalla sindaca, che mi ha dimostrato vicinanza, è una questione che non pare risolvibile in sede comunale, perché urgono interventi nazionali».

I cambiamenti urbanistici sono profondi e costanti. Ma cosa determina il successo di un’iniziativa? «Vige la regola delle tre P – osserva Giorgio Cavagnis, presidente dell’Ordine degli architetti di Bergamo -: prezzo, posizione e progetto. Oggi a fronte di un progetto di qualità urbana, un’area periferica può trasformarsi facendo crescere il valore immobiliare dell’intorno». Per l’architetto Carlos de Carvalho, tra i curatori della pubblicazione, «Bergamo vivrà ulteriori trasformazioni importanti, da Porta Sud all’ex Reggiani: serve la collaborazione di tutti in questo sviluppo». Fondamentale è anche la qualità del costruito e l’attenzione all’ambiente: «Il territorio è fragile da un punto di vista della transizione climatica – rimarca Diego Finazzi, presidente dell’Ordine degli ingegneri -, lo dimostrano i numerosi allagamenti. Bisogna porre attenzione all’impermeabilizzazione del sottosuolo e alla sostenibilità degli interventi».