«Spese non pagate, problemi per il 30% dei condomini»

«Nel 15-20% delle locazioni c’è un mancato pagamento delle spese condominiali. Se aggiungiamo anche chi paga in ritardo, è verosimile che il 30-35% dei condomini viva situazioni di questo tipo». Bruno Negrini, presidente dell’Anaci Bergamo, l’associazione degli amministratori condominiali e immobiliari, traccia le stime sulla base di un’esperienza consolidata. È questo uno dei temi più sentiti per i proprietari di casa, e in tempi di fragilità economica i timori si acuiscono. E per chi invece si ritrova a gestire gli edifici, la questione ha conseguenze concrete: «Su un condominio di media grandezza – ragiona Negrini -, avere questi problemi vuol dire stentare nel chiudere il bilancio». In anni recenti, il periodo più critico è stato quello a cavallo tra 2022 e 2023: «Lì, con l’aumento dei costi energetici, lo scenario era tremendamente preoccupante – ricorda Negrini -. Qualche risvolto c’è ancora, ma sembra essersi normalizzato».

Come nel sistema dei vasi comunicanti, le posizioni di inquilino e proprietario sono strettamente collegate: «Quando l’inquilino non liquida, deve subentrare il proprietario – ricorda Cristiano Angioletti, amministratore condominiale e consigliere dell’Anaci Bergamo -, e quindi l’affittuario è in un certo senso più “ammortizzato”: oggi vediamo un nuovo incremento delle difficoltà proprio sul lato del locatore». Alla base c’è una questione reale: «L’incremento del costo della vita si fa sentire e anche le spese condominiali seguono la stessa dinamica, mentre i redditi non tengono il passo – aggiunge Angioletti -. Va aggiunto un elemento, quello del cambiamento delle dinamiche della vita in condominio: riflette l’andamento dei tempi, c’è più individualismo e ci si interessa meno della vita comune». Con maggior rischio di degrado, oppure di deterioramento delle relazioni tra vicini di casa e magari un aumento della litigiosità.

I proprietari

Il mattone è da sempre un investimento, ma può essere minato da queste incognite. «Stiamo rilevando un aumento dei conduttori che pagano sì l’affitto, ma faticano a saldare gli oneri condominiali – osserva Federica Margiotta, vicepresidente di Appe Confedilizia Bergamo, associazione dei piccoli proprietari immobiliari -. Questo si ripercuote sul locatore, che deve far fronte anche a tali costi». Ma cosa impatta su queste criticità? «È all’incirca dal 2016 che i costi stanno salendo, poi c’è stata l’accelerazione nel periodo dello scoppio della guerra in Ucraina – prosegue Margiotta -. Inoltre, l’incremento dei canoni di locazione, legato all’inflazione, fa sì che le spese per l’abitazione siano complessivamente più alte, mentre i salari dei conduttori restano invariati. Come realtà associativa cerchiamo spesso di trovare un punto d’incontro tra la proprietà e il conduttore, soprattutto di fronte a esigenze specifiche dovute a eventi imprevedibili».

E se l’inquilino non versa le spese condominiali, cosa succede?

«Se la morosità di questi oneri supera l’ammontare di due mensilità dell’affitto, si può richiedere lo sfratto – spiega l’avvocato Giorgio Boldizzoni, specializzato in materia immobiliare e già presidente di Appe Confedilizia Bergamo -. Nella prassi, però, di frequente queste situazioni si trascinano a lungo, oppure si prova a rateizzare, o viceversa si aprono dei contenziosi sull’impostazione delle spese e della gestione dell’amministratore. Questa è una materia molto complessa, soprattutto negli immobili più grandi: dove vi sono decine di appartamenti, siamo di fronte a bilanci paragonabili a quelli di una piccola azienda. In più, la giurisprudenza non è univoca: una volta la Cassazione era costante nel far valere le ragioni del proprietario, oggi siamo di fronte a sentenze di orientamento più vario».